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          奇點商業| 匯納科技丁遙:商業正在回暖 企業需回歸自身創新

          2020-03-30

          經歷了數年跑馬圈地、繁花似錦之后,商業地產規模化急速擴張,轉變為平穩發展,逐漸走向成熟,同時也掀起了存量改造與資產優化的風潮。

          當主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換,市場更是處在一個傳統和創新的關鍵時刻,此時此刻,探討商業地產的規模化和利潤率顯得越發重要。

          3月27日(周五)下午,以“頭腦風暴:新時期商業規模與利潤思考”為主題,鳳凰網奇點商業心直播邀請了匯納科技股份有限公司總裁丁遙,北京睿信致成管理顧問有限公司資深合伙人、董事總經理郝炬,RET睿意德董事索珊三位嘉賓,共同探討了目前商業地產形勢下有關規模與利潤之爭。

          商業地產的賽道畫像

          經歷了三十年的發展,商業地產經歷過“同質化”的迷茫、“互聯網電商”的沖擊、“新零售”的自我革新,一路在陣痛中走來。

          目前,商業地產的競爭日益激烈,結構性過剩問題日趨嚴重,行業無疑正面臨著重構。商業地產行業進入存量時代,一二線城市的存量壓力愈加顯現,商業地產企業對優質資源的爭奪也愈加激烈,許多企業開始向低層級城市下沉。

          那么,針對不同級別城市的商業地產情況,企業該如何實現突圍?

          “一二線城市商業地產略趨于飽和,市場步入成熟期,進入到存量升級和舊城改造階段;三四線城市成為商業地產增量的主戰場,以萬達廣場和新城吾悅為代表的房企進入,市場競爭趨于白熱化。”郝炬認為在此形勢下,商業地產企業的選擇更趨多元化。

          他表示,要關注商業地產和總體可售業務之間的現金和利潤的協同,這樣才能在增量機會窗口期維持合理的利潤增長,同時減少對資金的占壓。

          索珊則認為,從行業的角度來看,一二線城市流量和資產價值優質,小規模的廣域布局對于占據流量入口、獲取運營的協同效率是不錯的考慮,實體商業基于位置的流量生意,更廣域的布局才是對數字化運營協同的最佳選擇;從企業的角度來看,無論是經營還是開發,當行業中企業之間的能力被高度擠壓的時候,要用長板換短板,做一些合作的聯合勢能。

          此外,在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下,個性化的消費需求進一步發酵。

          丁遙從消費需求的角度闡釋企業如何突圍:“第一,未來的商業必將向著注重體驗,注重參與感的商業方向發展,需要線下商業具備更豐富的變化和更好的表達;第二,雖然信息攝入與消費方式的全方位革新,但消費者追求便利和實惠的核心沒變;第三,利用線上線下經營結合來提高經營效果,科技手段能夠提高勞動生產效率,定量分析,更加精準,反應迅速。” 

          疫情下的轉機與變革

          商業地產行業本身面臨著挑戰與危機,而這場突如其來的“新型冠狀病毒肺炎”疫情更是打亂了春季市場秩序。對“客流即生命”的商業地產而言,無疑加劇了挑戰。

          業內目前關心的是,在充滿不確定性的當下,消費復蘇過程漫長,商業地產行業將如何應對?疫情給消費者帶來的變化,又該如何挖掘和化解?

          在丁遙看來,從數據來看,商業地產整體回暖率是49%,最高接近70%,這與地方疫情情況和防控措施有關。

          “在應對措施方面,第一,不能單靠購物中心和品牌努力,還需要國家出臺扶持政策;第二,要端正心態,不能急于求成,疫情過后要做好中長期的抗爭打算;第三,要回歸產品創新、技術創新,疫情讓大家重新回到同一起跑線再次出發,要利用這個機會進行創新升級。”

          不僅是商業地產,圍繞商業地產上下游產業鏈生態也并不客觀。索珊表示:“商業是2B2C的市場,每個購物中心都將受全球的供應鏈和自己產業鏈的影響,所以疫情造成的影響不單單是對消費的沖擊,全球疫情一定還有更深遠的影響。”

          她建議,對于實體商業經營者,此時還是要做好品牌、滿足消費需求的,尋找自己的增長受益端,盡可能補足線上的運營,借機會修煉“內功”。互聯網時代,遭受沖擊后留下來的都是在危機中修煉內功并且對自己模式有信心的、能夠做好自己的企業。

          那么,疫情之后,商業地產是否做好了在存量資產配置洗牌中進行資本博弈的準備?

          郝炬提醒到,疫情對全球的金融市場帶來比較大的影響,對于中國來說,或許面臨著調整評價模型,從而對資產價值進行重估。

          “所以,資本和運營一定是有效地結合,是否有資金實力購買,能否進行有效盤活、挖掘最大的商業價值,都是需要考慮的問題。一要更穩健,現金流為王;二要考慮自身,是否有能力進行重新定位和有效運營。”

          走中國特色的運營模式

          在百花爭鳴的商業地產快速發展時期,有企業踐行開發商的思路,融資拿地開發回籠資金;也有企業精細化運營盤活存量資產。那么,在錯綜復雜的中國商業地產形勢下,中國該走怎樣的運營之路?

          “目前,中國商業地產處于增量時代向存量時代的過渡時期,我認為目前企業應考慮抓住市場窗口期,適當做大規模。伴隨著商業成熟程度,包括資本市場金融工具逐步推出,未來再進一步地進行結構調整和整體的資本運作。”郝炬稱,對于大部分商業地產企業而言,規模優勢有利于推動公司商業實力的提升,在品牌商家引入,產品定位專業程度,包括項目運營標準化和人才儲備方面會具備更多的優勢。

          此外,他補充道:上市公司商業地產除了少部分以純粹商業地產運營為主的企業,大部分房企以銷售型住宅開發向存量商業持有轉型中,在這個過程中可以形成資金和利潤之間的協同互動。

          企業作為社會協作的功能單元,原有已被熟知的模型和思維工具似乎已經無法處理如此紛雜多變的市場,建立在經驗之上的深度思考變成必須,索珊對這一問題有著不同角度的思考。

          “快速復制需要可分模塊標準化且盈利、影響盈利的關鍵要素區域化無差別;做大規模需要形成壟斷或相對壟斷的規模化經營盈利;沉淀資金則由于收入支出周期較長、動用資金量較大,需要具有較大抗風險能力。其中,產品和服務的產值周期決定了公司抗擊風險的敏感度。”

          動態復雜性競爭環境下,高壁壘的科技企業和壟斷行業外,都需要敏捷決策和動態匹配在經營中發揮更大價值,索珊認為認識到這一點比較重要。

          丁遙更多從實操的角度看待這個問題。“第一,盡可能地發揮自己的優勢,比如像蘇寧、紅星美凱龍在商業地產有經營經驗的優勢,和商業地產相結合,一些優勢可以相互嫁接;第二,關注新技術的應用,可以迅速提升效率;第三,做到‘商業+’,比如與線上業態整合等等,形成在行業中無法競爭的優勢。”

          三位普遍認為,國內商業地產的運營模式,一定是多元模式并舉,同時輕重結合的發展模式。未來,會更頻繁的跟資本結合,尤其是類Reits這種資本運作模式。

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